Zakup mieszkania w Szwajcarii przez cudzoziemca — czy to realne, jakie są bariery i jak sprawdzić stan prawny

Tak, ale odpowiedź brzmi: to zależy od statusu pobytowego, a nie od narodowości

Obywatel Polski, który mieszka w Szwajcarii, może kupić mieszkanie. Ten sam człowiek, który dopiero planuje wyjazd albo przyjeżdża na kilka tygodni, w wielu przypadkach nie może - i powód nie ma nic wspólnego z pieniędzmi. Szwajcarska ustawa rozdziela te dwie sytuacje. Nosi nazwę Lex Koller, a w brzmieniu oryginalnym: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG).

Poniżej rozdzielam trzy rzeczy, które w internecie regularnie się mieszają: kto w ogóle potrzebuje zezwolenia, co wolno kupić bez niego i ile realnie kosztuje wejście w rynek. Tam, gdzie źródła podają różne widełki, zostawiam je osobno z nazwą źródła, zamiast sklejać w jeden „koszt zakupu".

Czym właściwie jest Lex Koller

Ustawa działa od lat 80. i nadal jest egzekwowana. Jej konstrukcja jest prosta. Art. 1 i art. 2 ust. 1 BewG ustanawiają obowiązek zezwolenia na nabycie nieruchomości przez osoby z zagranicy, a art. 5 BewG precyzuje, kto taką osobą jest: osoby fizyczne bez pobytu stałego w Szwajcarii albo bez zezwolenia na pobyt C, osoby prawne z siedzibą za granicą oraz - co jest częstą pułapką - spółki zarejestrowane w Szwajcarii, ale kontrolowane przez cudzoziemców. Przesłanki, dla których zezwolenie można jednak wydać, opisuje art. 8 i następne.

Zasada ogólna brzmi wprost: osoby z zagranicy potrzebują zezwolenia właściwego organu kantonalnego, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. W praktyce to wyjątek, a nie reguła, jest tym, o co walczy zdecydowana część czytelników tego typu artykułów.

Jedna zasada dotyczy wszystkich, także tych, którzy wyjątkiem się nie zajmują: za konkretny zakup odpowiada stan prawny obowiązujący w dniu transakcji, a nie ten, który pamiętasz z artykułu sprzed roku. Szwajcarskie źródła prawne podkreślają to osobnym zdaniem właśnie dlatego, że lex Koller właśnie się zmienia.

Cztery sytuacje, w których kupujesz bez zezwolenia

Obywatel UE lub EFTA z prawomocnym i faktycznym zamieszkaniem w Szwajcarii. Taka osoba co do zasady nie jest traktowana jako osoba z zagranicy w rozumieniu Lex Koller.
Osoba spoza UE i EFTA z zezwoleniem na pobyt C i faktycznym zamieszkaniem. Tu również zasada działa: to nie jest osoba z zagranicy w rozumieniu ustawy.
Mieszkanie główne nabywane przez osobę spoza UE bez zezwolenia C. To istotny wyjątek, ale warunkowy: chodzi o nabycie samodzielnie zamieszkiwanego mieszkania głównego w miejscu prawomocnego i faktycznego pobytu, zakup musi być dokonany bezpośrednio na własne nazwisko nabywcy, a wyjątek dotyczy jednej jednostki mieszkalnej.
Nieruchomość komercyjna. Te, według zestawienia swissfirma, mogą być nabywane bez ograniczeń przez wszystkie kategorie cudzoziemców.

Poza tym wyjątkiem osoba spoza UE bez zezwolenia C nie ma prawa do nabywania bez zezwolenia kolejnych mieszkań ani mieszkań o charakterze inwestycyjnym. Granica między „mieszkam tu od trzech lat" a „chcę tu mieć drugie mieszkanie" okazuje się więc często twardsza, niż sugeruje pierwsza lektura materiałów o wynajmie - jeśli dopiero rozważasz pierwszy rok w Szwajcarii, warianty wynajmu i mieszkania tymczasowego są w praktyce jedynymi dostępnymi, i to niezależnie od tego, ile masz oszczędności.

Zezwolenie pobytowe to nie jest to samo co faktyczne zamieszkanie

To jest punkt, który obalone jest najczęściej, a kosztuje najwięcej. Kanton Zurych wprost zwraca uwagę, że samo zezwolenie pobytowe według prawa o cudzoziemcach nie jest rozstrzygające i samo w sobie nie dowodzi wystarczająco faktycznego zamieszkania. Oznacza to, że dokument, który trzymasz w szufladzie, nie przesądza o tym, czy potrzebujesz zezwolenia na zakup.

Dyrektywa wygląda w praktyce tak: przy zakupie, który pokrywa się z przeprowadzką, nie należy zakładać, że samo przyznanie zezwolenia na pobyt spełnia wszystkie warunki nabycia bez zezwolenia. Jeśli kupujesz mieszkanie przed przeniesieniem albo tuż po nim, miejscem zamieszkania jest data, na której naprawdę tu mieszkasz, a nie data wydania dokumentu.

Cudzoziemiec bez pobytu stałego: jedno mieszkanie i twarde limity

Osoby spoza Szwajcarii bez zezwolenia pobytowego - oraz obywatele UE i EFTA będący nerezydentami - mogą starać się o zezwolenie na zakup jednego mieszkania wakacyjnego w wyznaczonych turystycznych rejonach, w ramach systemu limitów. Inwestycje i grunt pozostają poza ich zasięgiem. Federalne Biuro Sprawiedliwości podaje, w przytoczonym przez swissfirma zestawieniu, cztery liczby, które trzeba znać przed rozmową z notariuszem:

powierzchnia mieszkalna nie może przekroczyć 200 m²,
powierzchnia gruntu jest ograniczona do 1000 m²,
nie można mieć więcej niż jednego mieszkania wakacyjnego lub drugiego domu,
zezwolenie jest ważne trzy lata.

Do tego dochodzi limit krajowy: federalny rząd przekazuje co roku 1500 zezwoleń dla nabywców zagranicznych, dzielonych między kantony, głównie na apartamenty w zatwierdzonych hotelach i ośrodkach wypoczynkowych. To nie jest liczba dostępnych ofert. To liczba zezwoleń w skali całego kraju.

Zasada działa też w drugą stronę, i to w sposób, o którym rzadko się pisze: zakup mieszkania, domu lub gruntu w Szwajcarii nie daje zezwolenia na pobyt. Federalne Biuro Sprawiedliwości formułuje to jednym zdaniem, które warto zapamiętać przed rozmową z pośrednikiem.

Rozrzut międzykantonalny jest przy tym ogromny i dotyczy nie tylko stawek, lecz samego prawa do zakupu. Ticino publikuje limity rzędu 20-90 zezwoleń rocznie, Berno ogranicza udział cudzoziemców do 50 procent mieszkań w budynku, a Walais wprowadza zakaz odsprzedaży w ciągu pięciu lat. Zurych, Schwyz i Zug nie pobierają podatku rocznego od nieruchomości. Sposób, w jaki to wszystko przekłada się na realne ceny w konkretnej miejscowości, opisuję osobno w tekście o różnicach między kantonami i gminami.

Spółka nie jest obejściem Lex Koller

Kupno mieszkania przez zarejestrowaną w Szwajcarii spółkę z wyłącznie zagranicznym kapitałem jest często sprzedawane jako sposób na ominięcie limitów. Zestawienie swissfirma odcina tę drogę wprost: zagraniczne osoby prawne również potrzebują zezwolenia, chyba że spółka jest zarejestrowana i kontrolowana w Szwajcarii przez osoby zamieszkałe w Szwajcarii, a zagraniczne spółki nie mogą obejść Lex Koller przez szwajcarskie spółki zależne.

Ta ostatnia część zdania ma praktyczny skutek także poza samym zakupem. Organy w Zurychu w postępowaniu o zezwolenie żądają informacji o finansowaniu, o środkach własnych i obcych oraz - jeśli to konieczne - o kapitale i dostawcach kredytu. Niestandardowe struktury podmiotowe, finansowania i udziałów przechodzą wtedy drobniejszą kontrolę. Rejestracja spółki w Szwajcarii opisana jest osobno w tekście o wymogach dla polaków, ale warto pamiętać, że to ona właśnie uruchamia pytania o źródło kapitału.

Skutek nabycia bez wymaganego zezwolenia nie jest wyłącznie finansowy. Zestawienie przewiduje unieważnienie transakcji oraz sankcje egzekwowane przez organy kantonalne. To cena za próbę obejścia, która w Szwajcarii po prostu nie działa jako strategia.

Koszty wejścia: pięć różnych widełek, których nie wolno skleić

Najczęstszy błąd w zestawieniach kosztów zakupu nieruchomości w Szwajcarii to podanie jednej tabeli, w której wiersz „podatek od przeniesienia" ma 1-3 procent, a wiersz obok niego 0,2-3,3 procent. To nie jest rozbieżność do wyrównania. To trzy różne źródła, każde z własną definicją zakresu, i każde mierzy co innego. Poniżej rozdzielam je wierszami.

Pozycja	Widełki	Źródło
Opłaty notarialne	0,1-1%	Knight Frank
Opłaty notarialne	0,2-0,5%	swissfirma
Podatek od przeniesienia praw (Handänderungssteuer)	0,2-3,3%	Knight Frank
Podatek od przeniesienia praw	0,5-3%	swissfirma
Opłaty rejestru gruntów (Grundbuchgebühren)	0,15-0,5%	Knight Frank
Opłaty rejestru gruntów	0,1-0,3%	swissfirma
Prowizja pośrednika	3-5%	swissfirma

Źródła: Knight Frank, Buying property in Switzerland; swissfirma, Buying property Switzerland.

Wartości zbiorcze są jeszcze szersze i te same źródła podają je niespójnie: portal theexpatinvestor mówi o około 3-5 procentach łącznie (praktycznie zero w Zug, około 3,3 procent w Genewie), mondolexia podaje 0,25-3,55 procent dla kupującego, a swissfirma w jednym miejscu pisze o 3-5 procentach, a w drugim o 3-8 procentach z uwzględnieniem kosztów utrzymania. Trzy różne liczby z trzech różnych stron, dla tej samej czynności. Używaj tej, która odpowiada Twojemu kantonowi, i policz ją na konkretnej kwocie zakupu, zamiast polegać na średniej z artykułu.

Koszty nie kończą się na dniu zakupu. Roczny podatek od nieruchomości to zazwyczaj 0,01-0,3 procent wartości podatkowej, a w niektórych kantonach, na przykład w Vaud, sięga 0,8 procent. W ujęciu kwotowym swissfirma podaje 3900-4500 franków rocznie, czyli około 325-375 franków miesięcznie, plus 720-1300 franków rocznie na konserwację. Ten sam zestaw podaje porównanie rocznych kosztów właściciela (odsetki i utrzymanie) z kosztami najmu: 15362 franki wobec 22308 franków rocznie, na danych Crédit Suisse z 2025 roku. Te dwie pozycje można ze sobą porównywać, bo obie liczy to samo źródło w jednym zestawieniu.

Podatki od nabycia nieruchomości i ich praktyczne znaczenie dla nowego mieszkańca opisuję osobno w tekście o podatku zakupowym i stawce VAT. Przy zyskach z kapitału na nieruchomościach temat robi się osobny i warto go sprawdzić razem z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania ze Szwajcarią.

Kredyt: 20 procent to minimum, ale to minimum dotyczy rezydentów

Banki szwajcarskie wymagają co najmniej 20 procent wkładu własnego, a oprocentowanie kredytu na 10 lat stałych utrzymuje się w okolicach 1,35-2 procent. To liczby dla osoby, dla której bank ocenia zdolność w standardowych warunkach. Dla nerezydenta wygląda to inaczej: agencja consultprestige podaje oczekiwanie 40-50 procent wkładu, a w innym miejscu 40 procent jako minimum. Wartości pochodzą ze strony agencyjnej, więc traktuję je jako orientację rynkową, a nie jako twardą regułę - ale różnica między 20 a 40 procent zmienia całą kalkulację.

Banki oceniają zdolność kredytową według rygorystycznych kryteriów, z regułami amortyzacji i wymogami ubezpieczeniowymi włącznie. Osobny problem pojawia się przy finansowaniu walutą inną niż frank: spłaty kredytu i wartość nieruchomości podążają za kursem, co jest ryzykiem, o którym mówi wprost swissfirma. Dla osoby z Polski to nie jest detal, tylko główna zmienna w kalkulacji.

Jedna praktyczna rada wynika wprost z materiału Knight Frank: niektórzy sprzedający nie przyjmują klauzuli kredytowej w umowie kupna, dlatego rozmowę z brokerem kredytowym warto rozpocząć wcześnie. Uzyskana z góry odpowiedź, ile bank gotów jest pożyczyć, sama w sobie wzmacnia pozycję kupującego.

Procedura krok po kroku

Sekwencja opisana w zestawieniu swissfirma wygląda następująco.

Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt w banku szwajcarskim, przy minimalnym wkładzie 20 procent.
Oferta, umowa rezerwacyjna i depozyt wpłacony do depozytu notariusza - w tym źródle 5-10 procent ceny zakupu. Knight Frank podaje w tym samym miejscu 20 procent. To kolejna rozbieżność, której nie rozdzielają żadne dwa zestawienia, więc kwotę depozytu ustala się z indywidualną umową.
Nerezydenci występują o zezwolenie na zakup (Lex Koller) za pośrednictwem notariusza - postępowanie trwa kilka miesięcy.
Podpisanie ostatecznej umowy kupna w obecności szwajcarskiego notariusza.
Opłata salda, rejestracja i księgi gruntowe (Grundbuch).
Obowiązki podatkowe.

Źródło: swissfirma, Buying property Switzerland.

Całość, od pierwszego kontaktu do odbioru kluczy, zajmuje w tym zestawieniu od 2 do 4 miesięcy, a sam wpis w księgach gruntowych 2-3 miesiące. Zezwolenie dla nerezydenta jest więc w praktyce elementem blokującym, a nie formalnością do załatwienia w tygodniu przed przeprowadzką. Zgodnie z zaleceniem croves uprawnienie do nabycia trzeba wyjaśnić przed zawarciem umowy, a nie po jej podpisaniu, i to zanim powstanie zobowiązanie do zapłaty.

Dwie rzeczy warto mieć osobno, niezależnie od reszty procedury. Pierwsza: własnego prawnika, nigdy prawnika sprzedającego ani dewelopera - to wprost zalecenie z theexpatinvestor. Druga: spisanie na papierze tego, co dokładnie kupujesz. Ten materiał ostrzega, że to może być pełna własność, długoletnia dzierżawa albo jedynie prawo do użytkowania, a te trzy rzeczy nie dają Ci tego samego. Zasady wynajmu i protokoły zdawcze opisuję osobno w tekście o pierwszym mieszkaniu w Szwajcarii.

Co zmienia się w 2026 roku

Rada Federalna otworzyła 15 kwietnia 2026 roku konsultację nad zaostrzeniem Lex Koller. Termin na zgłoszenie uwag upłynął 15 lipca 2026 roku. Zakres projektu obejmuje zaostrzenia przy nabywaniu mieszkań głównych przez obywateli państw trzecich, przy nieruchomościach zakładowych, przy określonych udziałach w spółkach nieruchomościowych i funduszach nieruchomościowych oraz przy domach wakacyjnych i jednostkach mieszkalnych w aparthotelach. Rdzeniem projektu jest usunięcie z art. 4 ust. 1 lit. c i c bis BewG wymogu, by nabywane udziały były „notowane na rynku w sposób regularny".

Uzasadnienie jest finansowe: celem ustawy ma być powstrzymanie odpływu kapitału za granicę. Krytycy wskazują, że ustawa oznacza wyraźne odejście od dotychczasowej tendencji liberalizacyjnej, a główny cel deklarowany przy okazji ostatniej nowelizacji - rozluźnienie rynku najmu i obniżenie presji na ceny mieszkań - nie został osiągnięty. Projekt wprost ogranicza też dostęp osób z zagranicy do funduszy nieruchomościowych: przy tak wąskich przesłankach zezwolenia byłoby to faktycznie zakaz nabycia, a zarządy funduszy miałyby obowiązek wykluczać takich inwestorów.

To tło, nie obowiązujące prawo. Projekt jest w procedurze legislacyjnej, a stan na moment pisania tego tekstu tego nie zmienia: obowiązuje wersja dotychczasowa, a o tym, czym się zakończy, decyduje stan na dzień transakcji. Jeśli planujesz zakup w najbliższych miesiącach, weryfikuj tę część osobno i nie opieraj się na artykułach z komentarzem sprzed konsultacji.

Jak sprawdzić stan prawny, zanim wydasz franki

Kolejność, która wynika z zebranych źródeł i nie wymaga zgadywania. Po pierwsze, ustal, czy w ogóle jesteś osobą z zagranicy w rozumieniu Lex Koller - to zależy od obywatelstwa, rodzaju zezwolenia pobytowego i tego, czy naprawdę tu mieszkasz, a nie od daty na dokumencie. Po drugie, sprawdź w kantonie, w którym kupujesz, a nie w kantonie, w którym mieszkasz: w Zurychu za zezwolenie odpowiadają rady okręgowe, a księgi gruntowe, gdy nie potrafią same stwierdzić braku obowiązku zezwolenia, przekazują sprawę dalej. To oznacza, że organ, do którego trafi notariusz, jest z góry przewidywalny.

Po trzecie, poproś notariusza o wyjaśnienie uprawnienia do nabycia przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, w tym przed umową rezerwacyjną i przed powstaniem zobowiązania do zapłaty. Po czwarte, przygotuj odpowiedzi na pytania o finansowanie - środki własne, środki obce, dostawca kredytu. To standardowy element postępowania, a nie wywiad. Jeśli struktura jest nietypowa, wiedz z góry, że zostanie zbadana dokładniej.

Pomoc w znalezieniu organizacji, które doradzają bezpłatnie, jest w tekście o organizacjach wspierających polaków w Szwajcarii. Dodam tylko, że w sprawach Lex Koller konsultacja przed zakupem jest tańsza niż wyjaśnianie konsekwencji po nim - a konsekwencje obejmują unieważnienie transakcji.

Czego tych źródła nie mówią

Podanie luk jest tu częścią odpowiedzi, bo luki te są realne i dotyczą rzeczy, o które pytają czytelnicy.

W zebranych materiałach nie ma opisu procedury potwierdzenia zgodności zakupu z prawem cudzoziemców (tzw. Bestätigung) wraz z terminami i opłatą rejestrową. Jest w tym miejscu wyłącznie zalecenie, aby uprawnienie wyjaśnić przed zawarciem umowy.
Brak też danych o zakazie przedsprzedaży, umowie przedwstępnej i opłacie od jej odstąpienia, a także o koszcie zabezpieczenia kredytu (Pfandbrief).
Zestawienia podają różne wartości jednej i tej samej opłaty notarialnej - od 0,1 do 1 procent. Nie ma w nich podstawy, żeby wskazać wartość obowiązującą w konkretnym kantonie.
Jedno ze źródeł podaje sprzeczne informacje o podatku od wartości najmu: raz że został zniesiony pod koniec 2025 roku, raz że obowiązuje do 2028 roku. Tego nie rozstrzyga żaden materiał w zestawie i trzeba to sprawdzić wprost w ustawie.
Ceny mieszkaniowe podane w jednym z portali pochodzą z grudnia 2020 roku, więc nadają się wyłącznie do zobrazowania rzędu wielkości, nie do wyceny.
Artykuł nie odpowiada, jak opodatkowane są zyski kapitałowe przy nabyciu nieruchomości jako inwestycji - to wymaga indywidualnej analizy, najlepiej z doradcą podatkowym.

Jedno zdanie na koniec, które spina całość: zakup mieszkania w Szwajcarii przez cudzoziemca jest realny, ale jest legalny dla konkretnego statusu pobytowego, pod zezwoleniem albo w ramach jednego z wymienionych wyjątków. Najczęstszy błąd polega nie na braku pieniędzy ani na braku znajomości języka, tylko na zrobieniu zakupu w złej kolejności - przed wyjaśnieniem, czy w ogóle wolno.