Protokół zdawczy mieszkanie Szwajcaria – jak unikać potrąceń

Znasz to: dostajesz klucze, oglądasz mieszkanie, wszystko wygląda OK, więc podpisujesz protokół. Dwa lata później wynajmujący potrąca Ci z kaucji kilkaset franków za rysy w podłodze, o których nie masz pojęcia, kiedy i przez kogo powstały. Tyle nominalnie wynosi najwyżej, ile możesz stracić, jeśli w dniu odbioru potraktujesz protokół zdawczy jako papier do podpisania.

W Szwajcarii ten dokument nazywa się Übernahmeprotokoll i jest on najważniejszą kartą papierową w całym najmie. Nie dlatego, że jest długi, tylko dlatego, że przesuwa odpowiedzialność za stan mieszkania z Twojej głowy na głowę wynajmującego. Albo nie przesuwa, jeśli się nie postarasz.

Poniżej: co robisz przy odbiorze, co w pierwszych dwóch tygodniach i które liczby naprawdę coś znaczą. Oparte na materiałach stowarzyszenia ochrony najemców w Szwajcarii, Mieterinnen- & Mieterverband, a nie na kolejnym blogu z poradami.

Dlaczego protokół zdawczy jest ważniejszy niż umowa

Brzmi niedorzecznie, ale nie jest. Umowę najmu (Mietvertrag) czytasz raz i podpisujesz z mocą prawa, a protokół zdawczy czytasz w dniu, w którym jesteś w pośpiechu, z walizkami w przedpokoju. Dlatego on, a nie umowa, bywa najsłabszym ogniwem całej sprawy.

Mechanizm jest prosty i działa w obie strony. Protokół jest pisemnym śladem stanu mieszkania w konkretnym dniu. To, czego w nim nie ma, z dużym prawdopodobieństwem zostanie przypisane Tobie przy rozliczeniu końcowym za kilka lat. Stowarzyszenie najemców mówi o tym wprost: wszyscy szkody i ślady zużycia muszą być wypisane w protokole przy odbiorze, także takie, które Ci nie przeszkadzają, a za szkody nieujęte w protokole wynajmujący może Cię obciążyć nawet później.

Zwrot po polsku jest prosty: co nie jest zapisane, to Twoja wina. I druga połowa tej zasady, o której ludzie zapominają: to, co jest zapisane, działa na Ciebie, jeśli podpiszesz protokół przy wydaniu mieszkania. Te dwa dokumenty warto traktować zupełnie inaczej.

Skąd w ogóle biorą się te szwajcarskie terminy

W Szwajcarii praktyka najmu jest opisana głównie po niemiecku i po francusku, a nie po polsku, więc kilka słów z definicji oszczędzi Ci googlowania:

Übernahmeprotokoll - protokół odbioru, spisywany przy wprowadzeniu, czyli Ten, który podpisujesz w dniu, gdy dostajesz klucze.
Abgabeprotokoll - protokół wydania, spisywany przy wyprowadzce. Podpisanie go w praktyce oznacza zgodę na rozliczenie z widniejących w nim szkód.
Mängelliste - lista wad, czyli notatka, co konkretnie jest uszkodzone. Kluczowe narzędzie obrony, o którym mówię niżej.
Mängelrüge - pisemne zgłoszenie wad, które wynajmujący zamierza obciążyć najemcę.
Schlussrechnung - rachunek końcowy, czyli dokument, w którym ktoś próbuje ściągnąć z Ciebie resztę kaucji.
Lebensdauer - przewidywany okres użyteczności danego elementu, np. wanny czy szafki. Służy do liczenia, czy coś „już się zużyło", czy tylko się pękło.

Krok pierwszy: protokół w dniu, gdy dostajesz klucze

Jedna korekta na start, bo to najczęstsze nieporozumienie. Protokół przy wprowadzeniu i protokół przy wydaniu nie mają tego samego statusu. Pierwszy jest Twoim dokumentem dowodowym i warto go traktować jako obronę. Drugi jest dokumentem wynajmującego, a podpis pod nim potwierdza stan mieszkania, z którego będziesz rozliczany. Podpisanie go bez sprawdzenia to najdroższy podpis w całym najmie.

W dniu odbioru zrób trzy rzeczy. Po pierwsze, wpisz wszystko, łącznie z drobiazgami: rysy w parkiecie, odpryski na framudze, niedziałający kran, niedokładnie domknięta szafka. Odpryski to nie wada do dyskusji, to informacja, która przy rozliczeniu może oszczędzi Ci kilkuset franków. Po drugie, sfotografuj każdy pokój, wnętrze szaf, liczniki i stan liczników (Zählerstand) - zdjęcia nie zastępują wpisu w protokole, ale utrudniają dyskusję, gdyby ktoś twierdził, czego nie ma. Po trzecie, wpisz w protokole adnotację zastrzeżenia o tym, że protokół nie stanowi uznania długu (Stowarzyszenie używa sformułowania „gilt nicht als Schuldanerkennung"). To zabezpiecza przed interpretacją Twojego podpisu jako zgody na wszystko, co jest w dokumencie.

Jeśli czegoś nie ma na formularzu, dopisz to z boku i dobijaj umowy obiema podpisami. Protokół, do którego nie masz własnego egzemplarza, nie istnieje.

Krok drugi: lista wad z pierwszych 10 do 14 dni

To jest najbardziej niedoceniany termin w całym temacie i jednocześnie najbardziej konkretna liczba, jaką znajdziesz w materiałach stowarzyszenia najemców: 10 do 14 dni od wprowadzenia na sporządzenie listy wad, która uwzględnia również drobne uszkodzenia.

Skąd taki termin? Z zasady prawa. Przy rozpoczynaniu najmu nie działa reguła z art. 259 szwajcarskiego Kodeksu cywilnego (OR), zgodnie z którą drobne naprawy obciążałyby najemcę. Wynajmujący ma obowiązek wydać mieszkanie bez żadnej wady, choćby najdrobniejszej. W praktyce bywa różnie, bo na weryfikację jest mało czasu. Stąd notka: w pierwszych dwóch tygodniach spisz uszkodzenia, także drobne, bo inaczej przy wyprowadzce zapłacisz za nie z własnej kaucji.

Wadą jest nie tylko to, co widać. Za wadę uznaje się też stan, którego nie da się raczej oczekiwać: odchodząca farba, czarne plamy na ścianach, zapach dymu tytoniowego. Takie mieszkanie po prostu nie nadaje się do użytku, nawet jeśli nikt obiecywał malowania. Osobny przypadek to obietnica wprost: usłyszałeś „mieszkanie będzie świeżo pomalowane", wynajmujący musi ją spełnić. Bez obietnicy działa zasada „jak zobaczyłeś, tak wynajmujesz". Jeśli świeże malowanie jest dla Ciebie istotne, poproś o pisemne potwierdzenie przed podpisaniem umowy. Ustna obietnica to nie obietnica.

Nieczyste mieszkanie i drobne usterki

Mieszkanie musi być czyste w dniu odbioru. Nie idealnie, ale czyste. Jeśli nie jest, wpisz to do protokołu albo zgłoś listem poleconym i zażądaj ponownego sprzątania, wyznaczając krótki, rozsądny termin. Jeśli wynajmujący nie zareaguje, możesz zlecić sprzątanie sam i przesłać rachunek.

Co zostawia po sobie poprzedni najemca

Warto mieć oko przy odbiorze na wyposażenie i przeróbki poprzednika: niedokończone malowanie, własną zabudowę kuchenną, samodzielnie wstawioną pralkę, altanę zbudowaną bez zgody właściciela. Powiedz wynajmującemu wprost, jeśli takich rzeczy nie chcesz przejmować. W drugą stronę: kupno mebli od poprzednika jest wiążące, o ile cena nie jest rażąco zawyżona. Ustal ją na piśmie.

Przy okazji spisz odczyty liczników (Zählerstand) w protokole, także wtedy, gdy mieszkanie jest w pełni umeblowane. Rozliczenie mediów kończy się potem sporem o kilka franków.

Kaucja: ile to może być i gdzie ma trafić

Kaucja w szwajcarskim najmie to Mietzinsdepot. Przy mieszkaniach może wynosić najwyżej trzy miesięczne czynsze. Słowo „najwyżej" jest istotne: większa kaucja nie mieści się w tym, co przewiduje szwajcarskie prawo dla mieszkań. Kaucję zwykle trzeba przelać najpóźniej w dniu rozpoczęcia najmu.

Większą różnicę niż wysokość robi to, gdzie te pieniądze trafią. Kaucja powinna leżeć na oddzielnym koncie zablokowanym (Sperrkonto), które wynajmujący zakłada w banku i które jest zablokowane na Twoje nazwisko. Dopóki takiego konta nie ma, nie musisz kaucji płacić. Gotówki albo przelewu na prywatne konto wynajmującego możesz odmówić.

Stowarzyszenie najemców przyznaje, że to jego najczęstsza porada, bo depozyt wciąż ląduje na prywatnych kontach wynajmujących. Jeśli kaucję już tam wpłaciłeś, możesz zażądać przeniesienia jej na zgodne z prawem konto zablokowane, a gdy wynajmujący odmówi, rozważyć zaliczenie depozytu na bieżące czynsze. Ten ostatni krok wymaga zachowania pewnych formalności, więc najpierw umów się na konsultację, bo błąd w procedurze kończy się rachunkiem, którego nie przewidziałeś.

Co dzieje się przy wyprowadzce

Tu dochodzimy do sedna. Jeśli przy wydaniu mieszkania trzeba coś naprawić, wynajmujący może zlecić naprawę i potrącić koszt w Schlussrechnung, rachunku końcowym, w którym rozlicza się też nieopłacone koszty wspólne (Nebenkosten), między innymi ogrzewanie.

Zanim jednak cokolwiek potrąci, musi przejść przez dwa filtry, i to one decydują o tym, czy potrącenie jest w ogóle zasadne.

Filtr pierwszy: protokół. Koszt naprawy obciąża najemcę tylko wtedy, gdy na wydaniu mieszkania było to wyraźnie uzgodnione w protokole i żywotność uszkodzonego elementu jeszcze nie minęła. Inny słowo: jeśli wymieniasz w mieszkaniu szafkę, która ma pięć lat i sto lat przewidywanej użyteczności, rachunek za jej wymianę to nie Twoja odpowiedzialność. Stowarzyszenie odsyła tu do swojej tabeli Lebensdauer, dzięki której możesz sprawdzić, co w ogóle „zużyło się" w danym elemencie.

Filtr drugi: czas. Ten jest zaskakujący i mocno ogranicza po stronie wynajmującego. Jeśli przy wydaniu mieszkania nie podpisałeś protokołu, wynajmujący musi Ci w ciągu 2 do 3 dni roboczych napisać, za które szkody chce Cię obciążyć. Jeśli ten termin minie, wynajmujący traci swoje roszczenia.

Terminy, które decydują o wszystkim

Liczby w jednym miejscu, bo rozjeżdżają się po różnych stronach i łatwo je pomylić:

10-14 dni od wprowadzenia na sporządzenie listy wad, z drobiazgami włącznie.
2-3 dni robocze na zgłoszenie szkód, jeśli nie podpisałeś protokołu wydania.
do tygodnia na formalne zgłoszenie wad (Mängelrüge) po stronie wynajmującego, wynikające z art. 267a OR, który nakłada na niego obowiązek sprawdzenia stanu mieszkania i niezwłocznego poinformowania Cię, za które wady zamierza Cię obciążyć.
30 dni na zaskarżenie czynszu początkowego, licząc od przekazania kluczy.

Jedno zastrzeżenie, bo tu nie ma zgody między źródłami. Stowarzyszenie najemców podaje w jednym miejscu termin dwóch do trzech dni roboczych na zgłoszenie szkód, a w innym jako maksymalny termin Mängelrüge podaje tydzień. To nie jest rozbieżność kosmetyczna, więc nie buduj na żadnym z tych terminów strategii. Licz ostrożniej z dwóch do trzech dni roboczych i traktuj tydzień jako górną granicę, a nie obietnicę.

Jest jeszcze jeden wyjątek, o którym warto wiedzieć. Szkód, których nie dało się rozpoznać mimo dokładnego oględzin, czyli ukrytych, można dochodzić później. Ale wynajmujący musi zgłosić je natychmiast po odkryciu. Jedno jest niedopuszczalne: zlecić naprawę, a potem dopiero wystawić Ci rachunek. Dlatego na fakturę za naprawę reaguj od razu i żądaj dokumentów.

Protokół wydania, którego nie wolno podpisać w pośpiechu

Skoro podpisujesz dokument, w którym wynajmujący wypisuje z siebie odpowiedzialność za widoczne szkody, to nie masz prawa nie zauważyć, że coś tam jest. Zasada brzmi banalnie, ale ratuje najwięcej kaucji: nie podpisuj protokołu wydania, dopóki nie zapiszesz w nim każdej szkody, z którą się nie zgadzasz. Zamiast podpisać czysty dokument, wpisz szkodę z opisem i poproś o odnotowanie Twojej wersji. Najlepiej w dwóch egzemplarzach.

Pamiętaj też o sporach o dywan. W 1988 roku kantonalny sąd w Vaud orzekł, że adnotacja „dywan ułożony przez poprzednika" nie zobowiązuje do usunięcia dywanu, bo obowiązek wymaga wyraźnego zapisu w umowie lub protokole. Praktyka ta nie przyjęła się jednak wszędzie i w wielu niemieckojęzycznych kantonach wynajmujący ma duże szanse na utrzymanie swojego stanowiska. To argument nie do ignorowania, tylko do wpisania wyraźnej klauzuli na przyszłość.

Kanton się różni, więc nie wszystko jest ogólnoszwajcarskie

Jedna rzecz wygląda jak ogólna zasada, a wcale nią nie jest, bo obowiązuje tylko w części kraju. To oficjalny formularz początkowego czynszu (Formular für den Anfangsmietzins).

W dziewięciu kantonach - bazylejskim, berneńskim, fryburskim, genewskim, luzernskim, neuchatelskim, waadtzkim, zugońskim i zuryńskim - wynajmujący musi podać czynsz początkowy na urzędowym formularzu z poprzednim czynszem i podstawą jego obliczenia. Informacja ma trafić do najemcy najpóźniej w ciągu 30 dni od wydania mieszkania. Brak uzasadnienia podwyżki oznacza, że czynsz nie został ustalony skutecznie.

Co istotne, obowiązek ten nie działa zawsze. Uruchamia się dopiero, gdy w danym kantonie pustostan (Leerwohnungsziffer) spada poniżej ustalonego progu, w Zurychu na przykład poniżej 1,5%. Innymi słowy, w okresie, gdy mieszkań jest dużo, możesz tego obowiązku nie zobaczyć, a w napiętym rynku pojawi się nagle i z mocą.

Okno na reakcję masz wtedy 30 dni od przekazania kluczy, a forum rozstrzygającym jest organ mediacyjny (Schlichtungsbehörde). Jeśli czynsz wydaje Ci się zawyżony, to jest właśnie moment, w którym warto złożyć skargę, a nie miesiąc później.

Checklista przed podpisaniem protokołu

Zanim wstaniesz zza biurka w dniu odbioru, przejdź to raz ze mną:

Czy w protokole wypisane są wszystkie szkody, także te, które Ci nie przeszkadzają i które uznałbyś za błahe.
Czy mam własny egzemplarz protokołu, a wpisy o moich zastrzeżeniach podpisaliśmy obaj?
Czy sfotografowałem pokój po pokoju, wnętrza szaf i odczyty liczników?
Czy wpisałem informację, że protokół nie stanowi uznania długu, jeśli mam taką adnotację?
Czy wyraźnie powiedziałem, czego nie chcę przejmować po poprzednim najemcy?
Czy kaucja ma trafić na konto zablokowane (Sperrkonto), a nie na prywatne konto wynajmującego?
Czy wyznaczyłem sobie w kalendarzu termin 10-14 dni na sporządzenie listy wad?

Cała reszta to terminologia i kanton, w którym akurat mieszkasz. Jedno pytanie zostaje: czy Twój wynajmujący naprawdę potraktuje protokół jako dokument, a nie jako formality. Stowarzyszenie najemców, zajmujące się w Szwajcarii wyłącznie sporami między najemcami a wynajmującymi, wskazuje numer informacyjny 0900 900 800 przy stawce 4,40 CHF za minutę. Przy kaucji rzędu kilku miesięcznych czynszy jedna minuta konsultacji jest policzalna.

Chcesz ogarnąć temat szerszej, zanim wpadniesz w konkretny najem, zacznij od wynajmu mieszkania przed wyjazdem i od tego, gdzie w ogóle szukać mieszkania z Polski. Zasady przed pierwszą umową warto przeczytać razem z przygotowaniem do przeprowadzki, bo protokół odbioru to dopiero ostatni krok tej sekwencji.