Wspólne mieszkanie (Wohngemeinschaft) w Szwajcarii — zasady, umowa i jak rozwiązywać konflikty

W Szwajcarii wspólne mieszkanie, czyli Wohngemeinschaft, nie jest jakimś osobnym wynajmem z własnymi przepisami. Działa na nim to samo szwajcarskie prawo najmu co przy zwykłym mieszkaniu, czyli głównie Kodeks cywilny, czyli OR, i przepisy o kosztach dodatkowych, czyli VMWG. Są dwa warianty umowy, oba legalne, ale jeden daje Ci znacznie więcej swobody. Najczęstszy błąd Polaków to podpisanie umowy wspólnej, a potem przekonanie, że można z niej wyjść samemu. Nie można. Wyjście z mieszkania nie kończy Twojej odpowiedzialności za czynsz.

Wybór formy umowy przesądza o tym, jak wyjdziesz z mieszkania za rok, a nie tylko o tym, ile zapłacisz dziś.

Czym jest WG i dlaczego warto ją rozważyć

WG to po prostu kilka osób, które mieszkają razem w jednym mieszkaniu i dzielą koszty. Każdy ma zwykle swój pokój, a łazienka, kuchnia i salon są wspólne. W Szwajcarii najczęściej spotkasz takie rozwiązania wśród studentów, pracowników na start i rodzin, które wynajmują większe mieszkanie, niż potrzebują.

Ekonomia jest prosta. Czynsz dzielisz się na kilka osób, więc na głowę wychodzi znacznie mniej niż za mieszkanie samodzielne. Do tego dochodzi podział kosztów eksploatacyjnych i możliwość współdzielenia wyposażenia, lodówki czy pralki. Przy pierwszym roku w Szwajcarii, kiedy pensja idzie w całości na czynsz, kasa chorych i jedzenie, ta różnica bywa po prostu przewagą, która decyduje, czy budżet się domknie.

Tylko jedno ostrzeżenie na start: WG to nie tylko podział pieniędzy, tylko podział kontroli nad częściami wspólnymi. Kuchnia, łazienka i pralka należą do wszystkich, więc zasady ustalamie razem i spisujecie.

Trzy formy umowy, ale tylko jedna jest naprawdę elastyczna

Szwajcarska praktyka zna dwa warianty, w ramach których mieszkanie w WG wynajmuje się zgodnie z prawem. Osobne umowy z właścicielem dla każdego współlokatora to wariant nietypowy, i taki trzeba sprawdzić u źródła.

Wariant pierwszy: wszyscy podpisują jedną umowę

Wspólna umowa, czyli Solidarmiete, oznacza, że wszyscy współnajemcy składają podpisy pod jednym dokumentem. Za plus uznaję, że macie identyczne prawa do mieszkania i nikt formalnie nie jest głównym najemcą.

Za minus płacisz całym majątkiem, i to dosłownie. Wspólna umowa tworzy odpowiedzialność solidarną. Jeśli jeden współlokator przestanie płacić, właściciel wybiera sobie jednego z Was i żąda całego długu od niego, nie dzieląc go na części. Nie pomaga Ci mówienie, że to nie Twoja wina.

Wariant drugi: jeden główny najemca i umowy podnajmu

Tutaj jedna osoba wynajmuje mieszkanie od właściciela, a z pozostałymi współlokatorami zawiera osobne umowy podnajmu. To wariant, który daje najwięcej swobody, bo każdą umowę podnajmu można rozwiązać samodzielnie, bez zgody pozostałych.

Uwaga na jeden szczegół, o którym mało kto mówi. Sąd federalny stwierdził, że umowa podnajmu musi mieć charakter czasowy. Nie musisz z góry znać dokładnej daty, ale musi być pewne, że jako główny najemca kiedyś wrócisz do tego mieszkania. Jeśli główny najemca przeprowadza się na stałe i podnajmuje na stałe, właściciel może odmówić zgody.

Jest jednak wyjątek, który wprost opisuje tę sytuację: jeśli zostajesz w mieszkaniu i podnajmujesz pokój współlokatorom, tworząc z nimi WG, możesz podnajmować bez ograniczenia czasu. To jest właśnie klasyczny model studenckiej WG.

Pułapka umowy wspólnej: możesz wyjść, ale nie możesz się uwolnić

Tu robi się najwięcej błędów, więc przeczytaj dwa razy. Jeśli podpisałeś umowę wspólną i wyprowadzasz się, właściciel ma prawo żądać od Ciebie czynszu i kosztów dodatkowych, nawet jeśli mieszka już w innym mieszkaniu. Wyprowadzka z lokalu nie zeruje zobowiązania.

Co gorsza, właściciel może wybrać dowolnego współlokatora i zażądać całego zaległego czynszu właśnie od Ciebie. Odpowiedź „ale to on nie płacił” nie działa, bo odpowiadacie solidarnie.

Bezpieczna droga to przepisanie umowy, a nie jej wypowiadanie. Potrzebne są podpisy wychodzącego współlokatora, pozostałych oraz właściciela. Jeśli właściciel odmawia, obecna umowa działa dalej, a odchodzący członek formalnie pozostaje współnajemcą ze wszystkimi prawami i obowiązkami, nawet jeśli już tu nie mieszka.

Uwaga na kolejny ruch, który wygląda logicznie, ale jest zły: nie wypowiadaj starej umowy, żeby dostać nową. Właściciel, który dostał wypowiedzenie, może uznać, że w sumie nie chce już kontynuować z pozostałymi albo że podwyższy czynsz. Bezpieczniej dopisać zmianę do istniejącej umowy.

I jeszcze jedno, co działa na Twoją korzyść. Gdyby ktoś w końcu Cię jednak wyrzucał, każdy współnajemca może samodzielnie zakwestionować takie wypowiedzenie, bo Sąd federalny uznał w grudniu 2014 roku, że to prawo przysługuje każdej ze stron osobno. Będzie to oznaczać proces razem z pozostałymi współnajemcami, więc oszczędź sobie tej drogi, jeśli da się ją rozstrzygnąć rozmową.

Podnajemca to nie to samo co współnajemca

Te dwie role warto rozróżnić, bo właściciel nie jest w żadnej umowie z Twoimi współlokatorami, więc nie możesz do niego iść ze skargą na kolegę z pokoju. Jednocześnie to Ty, jako główny najemca, odpowiadasz przed właścicielem za zachowanie podnajemców i to od Ciebie może pochodzić żądanie odszkodowania, jeśli jeden z nich narobi szkód.

Właściciel musi wyrazić zgodę na podnajem, ale co ważne, wolno mu odmówić tylko z określonych, ustawowo wymienionych powodów. Przy okazji: mieszkając z parą lub partnerem, nie musisz za to płacić właścicielowi. W takiej sytuacji nie chodzi o podnajem, tylko o umowę własnego rodzaju, i przyznam, że granica jest tu dość rozmyta.

Depozyt: konto blokowane podpisują wszyscy współnajemcy

Depozyt, czyli Mietzinsdepot, w mieszkaniu nie może przekraczać trzech czynszów miesięcznych i zwykle trzeba go wpłacić najpóźniej przy wprowadzaniu. Kluczowa sprawa to forma, w jakiej go zabezpieczasz.

Depozyt musi leżeć na koncie depozytowym założonym wyłącznie na najemców, które pozostaje zablokowane przez cały okres najmu. Właściciel nie dosięgnie go bez Twojej zgody. Płatność gotówką albo przelew na prywatne konto właściciela możesz po prostu odrzucić, a jeśli właściciel nie założy konta, to w ogóle nie musisz nic płacić.

W umowie wspólnej jest tu pułapka praktyczna: wniosek o otwarcie konta składają wszyscy współnajemcy, więc jedna osoba, która się nie pojawi, blokuje całej grupie zabezpieczenie depozytu. Ustal to przed wprowadzaniem, nie po. Więcej o mechanice konta i o tym, dlaczego organizacje najemców odradzają ubezpieczenia depozytu, przeczytałeś w artykule o kaucji za mieszkanie w Szwajcarii.

Zwrot depozytu możesz żądać dopiero po wyprowadzce, i to z odsetkami, jeśli konto było zablokowane prawidłowo.

Koszty eksploatacyjne i pokój, który zostaje pusty

Koszty dodatkowe, czyli Nebenkosten, mają w Szwajcarii trzy warianty rozliczenia, które muszą być opisane w umowie. Może to być płatność miesięczna z zaliczką i jednorocznym rozliczeniem, stała ryczałtowa opłata bez rozliczenia albo opłata zawarta w czynszie, gdy umowa nie wymienia jej osobno.

Królowa spraw w WG jest jedna: masz prawo zobaczyć w rocznym rozliczeniu, jak dokładnie koszty zostały podzielone między poszczególnych najemców. Jeśli koszt dzieli się powierzchnią, to każdy płaci za udział swojego lokalu w sumie powierzchni wszystkich. A właśnie tu pojawia się problem wychodzącego współlokatora. Jego pokój zostaje, bo umowa trwa, a koszty mieszkają dalej.

O pustym lokalu przepis mówi wprost, że koszt ma pokryć właściciel, a nie współnajemcy. W praktyce warto to ustalić na piśmie przed podpisaniem, razem z tym, kto rozlicza prąd i internet. Reszta bieżących wydatków, pranie, środki czystości, jedzenie, to sprawa między Wami, nie z właścicielem, i tu nie ma żadnego szwajcarskiego wzorca, który by coś nakazywał. Robicie to po swojemu. Więcej o samym rachunku i o tym, dlaczego potrafi zaskoczyć, znajdziesz w tekście o energia i mediach w Szwajcarii.

Regulamin domu, cisza nocna i granice, których nikt nie ogłasza

Regulamin, czyli Hausordnung, wiąże Cię tylko wtedy, gdy dostałeś go przy podpisywaniu umowy. Wydrukowany w przedpokoju i przyklejony w windzie po Twoim wprowadzeniu nie robi nic. Nawet regulamin przekazany raz ma granicę: obowiązują tylko przepisy mające obiektywny uzasadnienie i proporcjonalne. Zakazy tylko dlatego, że są zakazem, są nieważne.

Regulamin domu dotyczy też wspólnych części budynku. Jeśli nie ma wynajętego dozorca, sprzątanie klatki schodowej, podwórka, roweru czy odśnieżanie obowiązują wspólnajemców tylko wtedy, gdy zapisano to w umowie. Obowiązek najemców nie pojawia się sam przez się.

Cisza nocna to 22:00. W praktyce chodzi o tak zwaną głośność pokojową, czyli po 22:00 słyszysz tylko to, co da się wytrzymać normalnie, a nie głośną rozmowę. Zwykłe życie w mieszkaniu jest w porządku: przyjęcia, imprezy, dzieci biegające po podłodze, nawet płacz małego dziecka w nocy.

W podobnym tonie regulamin nie może Ci zakazać muzykowania, bo to Twoje prawo osobiste, tyle że w ramach rozsądku. Poza godzinami ciszy możesz grać dwie do trzech godzin dziennie. Perkusja albo trąbka to już inna sprawa. Prania jest bez limitu, o ile nie robisz z pralni komercyjnej prania dla obcych osób.

Goście, partner i zwierzęta

Gość to osoba, która korzysta z mieszkania, ale za to nie płaci. Przyjmowanie gości to Twoje prawo osobiste, którego właściciel nie ograniczy, także wtedy, gdy wyjeżdżasz na dwa tygodnie. Właściciel reaguje dopiero wtedy, gdy goście faktycznie przeszkadzają sąsiadom albo gdy dochodzi do przeładowania mieszkania. Granica przeładowania nie jest opisana liczbami i zostaje ocenie.

Z partnerem jest podobnie. Wspólne zamieszkiwanie należy do Twoich praw osobistych, nawet jeśli umowa mówi, że mieszkanie jest przeznaczone dla jednej osoby. Ale wymaga jednego: właściciel nie musi dopisywać partnera do umowy jako współnajemcy.

Ze zwierzętami sprawa jest mniej oczywista. Jeśli umowa wymaga zgody właściciela na trzymanie zwierząt, to zgodę może on wydać albo odmówić, i to bez żadnego uzasadnienia. Tak wynika z orzecznictwa sądów szwajcarskich, a Sąd federalny potwierdził to w 1994 roku. Wyjątkiem są drobne, nieproblemowe zwierzęta, takie jak chomiki, króliki, papużki czy kanarki. Tych możesz trzymać bez zgody, niezależnie od zapisu w umowie, chyba że trzymasz ich naprawdę dużo.

Spór z właścicielem: droga przez Schlichtungsbehörde

Tu jest dobra wiadomość. Spory z właścicielem mieszkania w Szwajcarii nie idą od razu do sądu, tylko do organu mediacyjnego o nazwie Schlichtungsbehörde, czyli Sąd Polubowny. Postępowanie jest bezpłatne, prowadzi się je w sposób prosty dla laików, a jego celem jest ugoda, czyli porozumienie, które zostaje na piśmie i podpisane przez obie strony.

Skład też jest wygodny dla najemcy. Przewodniczący, jeden sędzia fachowy od organizacji najemców i jeden od stowarzyszeń właścicieli. Obie strony muszą stawić się osobiście, ale jako najemca możesz przyjść z osobą zaufaną lub prawnikiem, a właściciel da się zastąpić administratorem.

Wniosek składasz pisemnie, najlepiej listem poleconym, albo po prostu przychodzisz do urzędu. Dla spraw do dwóch tysięcy franków organ może wydać rozstrzygnięcie, a przy spornych sprawach do dziesięciu tysięcy franków, czyli między innymi przy kaucji, sporach o początkowy czynsz i podwyżki, może przygotować propozycję orzeczenia, która staje się wiążą, jeśli żadna strona jej nie odrzuci.

Jest jeden warunek, o którym trzeba pamiętać. Ugoda kończy postępowanie i nie da się jej później podważyć, więc jeśli nie jesteś pewien, co podpisujesz, poproś o czas na przemyślenie. I najpierw napisz do właściciela, bo kolejnym krokiem jest weryfikacja u organizacji najemców, zanim w ogóle zaczniesz postępowanie. Gdzie szukać takiej bezpłatnej porady, pisałem w osobnym artykule o pomocy prawnej dla Polaków.

Jedno ograniczenie, o którym rzadko się słyszy. Schlichtungsbehörde rozstrzyga spory między najemcą a właścicielem. Kłótnia między Tobą a współlokatorem z pokoju to nie jest jej sprawa i nie ma w Szwajcarii jednego przepisu, który wyznaczałby tam tryb postępowania. Takie konflikty kończą się rozmową albo, w skrajnych przypadkach, po prostu wyprowadzką, ale wtedy wracasz do pułapki z odpowiedzialnością solidarną, o której pisałem wyżej.

Co sprawdzić, zanim podpiszesz umowę na WG

Krótka lista, którą warto odhaczyć przy oglądaniu mieszkania, zanim w ogóle zaczniesz negocjować cenę. Po pierwsze, zapytaj wprost, kto jest głównym najemcą i kto podpisuje umowę. Jeśli wszyscy podpisują, zapytaj o przepisanie umowy przy zmianie składu. Jeśli ktoś jest podnajemcą, poproś o okazanie zgody właściciela na podnajem, najlepiej na piśmie.

Po drugie, poproś o pokazanie regulaminu domu i sprawdź, czy masz go przed podpisaniem. Po trzecie, ustal na piśmie, co jest wliczone w czynsz, a co jest osobno, i jak to się dzieli. Po czwarte, dowiedz się, co się stanie z kosztami, jeśli jeden pokój zostanie pusty. Po piąte, poproś o podpisanie wniosku o konto depozytowe razem ze wszystkimi współnajemcami i sprawdź, czy konto rzeczywiście zostało zablokowane, zanim wpłacisz pieniądze.

Jeśli szukasz pierwszego mieszkania, zajrzyj do pilaru o mieszkaniu w Szwajcarii, bo w nim znajdziesz szerszy kontekst: od tego, czy w ogóle warto wynajmować, przez współdzielenie, aż po protokół zdawczy.

Zapisz się na listę, a wyślę Ci oś czasu pierwszego roku w Szwajcarii, z przypomnieniami o terminach, o których łatwo zapomnieć po przyjeździe.

Piszę z własnego doświadczenia i na bazie szwajcarskich źródeł, między innymi Mieterinnen- i Mieterverband, ale przepisy różnią się między kantonami, a ta kwestia dotyczy umowy, więc przy własnej sprawie zajrzyj do swojego kantonu albo zapytaj doradcę.